52.chapter 52 救赎
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中国住房保障体系及房地产业存在的十大问题
住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是体现我国社会主义性质，构建和谐社会的必然要求。
一是住房问题与经济发展问题息息相关。它一方面可以促进消费，带动建材、装饰、家具、家电、节能等多种相关行业的发展；另一方面可以拉动投资；
二是住房问题与“三农”问题息息相关。“三农”问题的最终解决需要通过不断提高城镇化水平，从而减少农民来实现。而大量的农村富余劳动力进入城市，需要住房；
三是住房问题与金融安全问题息息相关。房地产业是资金密集型产业。房地产市场的资金很大一部分来自于金融机构，一方面是开发项目贷款，另一方面是个人抵押贷款。大量金融资金的注入促进了房地产业的快速发展，同时也产生金融风险；
四是住房问题与社会和谐问题息息相关。“居者有其屋”，这是一个和谐社会必需的基本条件。
我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度；但是在制度实施过程中还存在许多问题和缺陷。
1、允许房屋预售，是导致产生其他多种弊端、矛盾的基础和根源，可以说是万恶之源。
住房预售制度最根本是什么？就是它仅是一种单边的风险分担制度。这种制度安排不是让制度相关的当事人一起来分担住房预售过程中的风险，而只是让消费者及银行来承担风险。因此，这样的制度是一种具有先天严重缺陷的制度。
1）允许房屋预售，导致房产建筑质量残次不齐、面积短斤少两等诸多弊端难以根除；
2）允许房屋预售，直接造成房地产开发商良莠不齐；由于缺乏严格的准入和退出制度导致在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，大量不合格的企业过度和无序的涌入；而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。
3）允许房屋预售，导致许多房地产开发商“空手套白狼”，将资金运作的金融风险转嫁给银行。
在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋存货成本。
如果是现房交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子囤积风险。在这种情况下，房价大多只能越卖越低，特别是房子销售市场的竞争激烈的情况下更是如此。企业创办注册时会强调企业自有资金多少比重的重要性，原因在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提，是企业承担风险极限，因此一家企业必须有足够的没有还本付息压力的货币资本，通过购买人力资源及其他生产要素，才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本，实现正常运作。特别是房地产这种资金密集型产业，不仅项目大而且资金要求多，如果一家房地产企业没有大量的充足资本是无法参与竞争和维持生存的。
房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。
2、按照建筑面积销售房产，导致公摊面积成了一笔糊度账，房地产开发商说多少就是多少，消费者任其宰割；
3、大量框架结构的毛坯房上市，不仅造成房屋建筑质量下降，节能环保的新科技、新技术难以推广，制约房地产开发企业的集约经营，而且使房产装饰业形成无序经营，损害消费者权益事件屡禁不止；
4、允许个人购买、占有多套住房，造成房屋空置率居高不下。加剧社会的贫富两极分化，使一部分有钱人及其后代坐享房租收入，并逐步产生中国的食利阶层。
富人手中堆积着大量的住房而没有相关规定严加限制，导致房屋空置率不断升高，很多穷人则面临着无房住、住房窘迫、住宅环境恶劣的现实状况。
北京市统计局发布的另一份最新数据显示，截止到2005年末，全市空置商品房累计面积为1374.2万平方米，比年初上升了31.6％。其中，商品住宅空置面积达到了799.7万平方米，超过所有空置面积的一半，比上年同期上升了10.5％。从空置时间来看，空置一年以上的商品房占27.7％。
同时，国土资源部官方网站在今年还发文表示，我国房地产业已经被列入了产能过剩行业名单。中国经济景气监测中心一份研究报告也称，当前我国房屋存在潜在过剩危机，商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积，商品房空置面积达1.14亿平方米。
5、商品房的房价过高，超过国民的购买能力。
世界上没有哪一个民族，像我们这样，被住房问题牢牢绑架，无数人为住房问题忧虑。当那些背负着沉重还贷压力的人们，在浑然不觉中失去笑容，生活的情趣和意义在哪里？现在，许多年轻人的梦想竟然是围绕着能够拥有一套住房展开的。人们选择爱情，有无住房会成为一个极重要的标准。而对于这样的现象，似乎已经没有人感到奇怪。当住房成为年轻一代价值观的核心，这个民族的未来在哪里？
房价的持续快速上涨的速度远远超出人均可支配收入的增幅，严重脱离国情。土地出让制度存在的缺陷，加剧了住房价格的快速上涨。
6、住房资源分配不公供给结构不合理
1）我国形成了基本上是世界上独一无二的房地产开发经营体制。房地产开发商以运用土地和资金进行房屋建设、商品房屋倒卖为主，是一种基本不创造任何社会价值的企业模式，实质是房地产中间商、皮包商。到２００４年底，我国房地产开发和经营法人企业已达５．９万家，已经形成一个异常庞大、整体性获取超额垄断利润的利益集团（在中国房地产服务业里面，开发商所占利润和销售额占到９０％），而且在政府政策决策中取得了越来越重要的话语权，左右甚至“要挟”政府决策行为。
2）享有社会公共资源分配权的某些利益集团，包括国家公务员、国有垄断企业的员工等，因他们或者直接享有对社会公共资源分配权，或者是享有超过普通国民数倍的高收入，导致这些人不仅可以购买到超低价的商品房，而且可以很轻松地享有、占有、购买数套、多套商品房。
7、国家城镇住房保障体系建设严重滞后，导致众多家庭无力购买住房。
虽然国家已经开始建立城镇居民的住房保障制度，开始建设经济适用房、廉租房和限价房；但是，由于国家投入资金太少，地方政府仅仅是拿出土地出让金收入的5%用于建立城镇居民的住房保障制度；相对于广大民众迫切、急切要求改善居住条件，解决住房的问题无异于杯水车薪。
由于自改革开放以来，我国在改善居民住房、在城镇居民住房投资建设上历史欠账较多。因此，要从根本上解决老百姓的住房问题，就必须在近3-5年内加大国家住房建设资金的投入，提高地方政府从土地出让金提取用于建设经济适用房、廉租房和限价房的比例，个人认为至少要达到20%以上。
8、土地违法批租与炒作使房价难以下降
要解决房价过高，就必须从适当降低土地出让价格入手，就必须制止“划拨土地”进入市场，依法惩治以土地炒作谋取暴利的行为；引入市场机制，让企业之间进行土地招标竞争，使国家而不是某个利益集团甚至个人得到国有土地使用权出让金的巨大收益。建立起公开、公正、透明和依法运作的土地市场，房价才能真正降下来。
9、房地产业存在“黑箱操作”，金融风险嫁祸给国家金融机构和老百姓。
一瞒银行。用假报表、假信息、假担保、假抵押，通过内外关系的操作，瞒混银行贷款。但也不排除内外勾结骗取银行贷款。
二瞒购房者。不管将来盖出的是什么样的房子，先用广告宣传，把房子说得天花乱坠，只要卖出去拿到钱就行。
三瞒政府。包括通过各种手段偷税漏税。有的房地产商甚至和地方政府官员相互勾结，欺上瞒下，取得廉价土地和优惠政策。名为招商引资，实为圈地买地。
四瞒大众。采取囤积聚奇等各种方式抬高房价，取得利润，形成虚假需求。通过新闻媒体，诉说利润少成本高等。
10、房地产业严重的垄断情况，特别是对于国家土地资源的占有，使这一行业的竞争很不充分。
垄断的结果是伤害消费者的利益。房地产业和中国很多垄断性行业并没有多大的差别，一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势。如何减少垄断，形成有序竞争的房地产市场是当前降低房价，提高房地产业服务质量的重要措施。
而房地产业的垄断情况主要表现一是土地的垄断。据统计，2005年，全国购置土地面积为38210万平方米，完成开发面积仅占同期购置土地面积的54%%，大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发高垄断房价的空间。
二是市场垄断。由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。垄断的直接后果是消费者剩余的减少，政府应当增加竞争，或者对房地产业制定反垄断法，才能从根本上消除高房价的隐忧。
三是直接的价格控制。部分房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价而房地产业的垄断情况主要表现一是土地的垄断。据统计，2005年，全国购置土地面积为38210万平方米，完成开发面积仅占同期购置土地面积的54%%，大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发高垄断房价的空间。
二是市场垄断。由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。垄断的直接后果是消费者剩余的减少，政府应当增加竞争，或者对房地产业制定反垄断法，才能从根本上消除高房价的隐忧。
三是直接的价格控制。部分房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价三是直接的价格控制。部分房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价超过了它实际具有的价超过了它实际具有的价超过了它实际具有的价超过了它实
中国住房保障体系及房地产业存在的十大问题
住房问题是关系到国计民生的经济和社会问题，为低收入者提供住房既是住房保障制度的重要内容，也是体现我国社会主义性质，构建和谐社会的必然要求。
一是住房问题与经济发展问题息息相关。它一方面可以促进消费，带动建材、装饰、家具、家电、节能等多种相关行业的发展；另一方面可以拉动投资；
二是住房问题与“三农”问题息息相关。“三农”问题的最终解决需要通过不断提高城镇化水平，从而减少农民来实现。而大量的农村富余劳动力进入城市，需要住房；
三是住房问题与金融安全问题息息相关。房地产业是资金密集型产业。房地产市场的资金很大一部分来自于金融机构，一方面是开发项目贷款，另一方面是个人抵押贷款。大量金融资金的注入促进了房地产业的快速发展，同时也产生金融风险；
四是住房问题与社会和谐问题息息相关。“居者有其屋”，这是一个和谐社会必需的基本条件。
我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度；但是在制度实施过程中还存在许多问题和缺陷。
1、允许房屋预售，是导致产生其他多种弊端、矛盾的基础和根源，可以说是万恶之源。
住房预售制度最根本是什么？就是它仅是一种单边的风险分担制度。这种制度安排不是让制度相关的当事人一起来分担住房预售过程中的风险，而只是让消费者及银行来承担风险。因此，这样的制度是一种具有先天严重缺陷的制度。
1）允许房屋预售，导致房产建筑质量残次不齐、面积短斤少两等诸多弊端难以根除；
2）允许房屋预售，直接造成房地产开发商良莠不齐；由于缺乏严格的准入和退出制度导致在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，大量不合格的企业过度和无序的涌入；而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。
3）允许房屋预售，导致许多房地产开发商“空手套白狼”，将资金运作的金融风险转嫁给银行。
在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋存货成本。
如果是现房交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子囤积风险。在这种情况下，房价大多只能越卖越低，特别是房子销售市场的竞争激烈的情况下更是如此。企业创办注册时会强调企业自有资金多少比重的重要性，原因在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提，是企业承担风险极限，因此一家企业必须有足够的没有还本付息压力的货币资本，通过购买人力资源及其他生产要素，才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本，实现正常运作。特别是房地产这种资金密集型产业，不仅项目大而且资金要求多，如果一家房地产企业没有大量的充足资本是无法参与竞争和维持生存的。
房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。
2、按照建筑面积销售房产，导致公摊面积成了一笔糊度账，房地产开发商说多少就是多少，消费者任其宰割；
3、大量框架结构的毛坯房上市，不仅造成房屋建筑质量下降，节能环保的新科技、新技术难以推广，制约房地产开发企业的集约经营，而且使房产装饰业形成无序经营，损害消费者权益事件屡禁不止；
4、允许个人购买、占有多套住房，造成房屋空置率居高不下。加剧社会的贫富两极分化，使一部分有钱人及其后代坐享房租收入，并逐步产生中国的食利阶层。
富人手中堆积着大量的住房而没有相关规定严加限制，导致房屋空置率不断升高，很多穷人则面临着无房住、住房窘迫、住宅环境恶劣的现实状况。
北京市统计局发布的另一份最新数据显示，截止到2005年末，全市空置商品房累计面积为1374.2万平方米，比年初上升了31.6％。其中，商品住宅空置面积达到了799.7万平方米，超过所有空置面积的一半，比上年同期上升了10.5％。从空置时间来看，空置一年以上的商品房占27.7％。
同时，国土资源部官方网站在今年还发文表示，我国房地产业已经被列入了产能过剩行业名单。中国经济景气监测中心一份研究报告也称，当前我国房屋存在潜在过剩危机，商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积，商品房空置面积达1.14亿平方米。
5、商品房的房价过高，超过国民的购买能力。
世界上没有哪一个民族，像我们这样，被住房问题牢牢绑架，无数人为住房问题忧虑。当那些背负着沉重还贷压力的人们，在浑然不觉中失去笑容，生活的情趣和意义在哪里？现在，许多年轻人的梦想竟然是围绕着能够拥有一套住房展开的。人们选择爱情，有无住房会成为一个极重要的标准。而对于这样的现象，似乎已经没有人感到奇怪。当住房成为年轻一代价值观的核心，这个民族的未来在哪里？
房价的持续快速上涨的速度远远超出人均可支配收入的增幅，严重脱离国情。土地出让制度存在的缺陷，加剧了住房价格的快速上涨。
6、住房资源分配不公供给结构不合理
1）我国形成了基本上是世界上独一无二的房地产开发经营体制。房地产开发商以运用土地和资金进行房屋建设、商品房屋倒卖为主，是一种基本不创造任何社会价值的企业模式，实质是房地产中间商、皮包商。到２００４年底，我国房地产开发和经营法人企业已达５．９万家，已经形成一个异常庞大、整体性获取超额垄断利润的利益集团（在中国房地产服务业里面，开发商所占利润和销售额占到９０％），而且在政府政策决策中取得了越来越重要的话语权，左右甚至“要挟”政府决策行为。
2）享有社会公共资源分配权的某些利益集团，包括国家公务员、国有垄断企业的员工等，因他们或者直接享有对社会公共资源分配权，或者是享有超过普通国民数倍的高收入，导致这些人不仅可以购买到超低价的商品房，而且可以很轻松地享有、占有、购买数套、多套商品房。
7、国家城镇住房保障体系建设严重滞后，导致众多家庭无力购买住房。
虽然国家已经开始建立城镇居民的住房保障制度，开始建设经济适用房、廉租房和限价房；但是，由于国家投入资金太少，地方政府仅仅是拿出土地出让金收入的5%用于建立城镇居民的住房保障制度；相对于广大民众迫切、急切要求改善居住条件，解决住房的问题无异于杯水车薪。
由于自改革开放以来，我国在改善居民住房、在城镇居民住房投资建设上历史欠账较多。因此，要从根本上解决老百姓的住房问题，就必须在近3-5年内加大国家住房建设资金的投入，提高地方政府从土地出让金提取用于建设经济适用房、廉租房和限价房的比例，个人认为至少要达到20%以上。
8、土地违法批租与炒作使房价难以下降
要解决房价过高，就必须从适当降低土地出让价格入手，就必须制止“划拨土地”进入市场，依法惩治以土地炒作谋取暴利的行为；引入市场机制，让企业之间进行土地招标竞争，使国家而不是某个利益集团甚至个人得到国有土地使用权出让金的巨大收益。建立起公开、公正、透明和依法运作的土地市场，房价才能真正降下来。
9、房地产业存在“黑箱操作”，金融风险嫁祸给国家金融机构和老百姓。
一瞒银行。用假报表、假信息、假担保、假抵押，通过内外关系的操作，瞒混银行贷款。但也不排除内外勾结骗取银行贷款。
二瞒购房者。不管将来盖出的是什么样的房子，先用广告宣传，把房子说得天花乱坠，只要卖出去拿到钱就行。
三瞒政府。包括通过各种手段偷税漏税。有的房地产商甚至和地方政府官员相互勾结，欺上瞒下，取得廉价土地和优惠政策。名为招商引资，实为圈地买地。
四瞒大众。采取囤积聚奇等各种方式抬高房价，取得利润，形成虚假需求。通过新闻媒体，诉说利润少成本高等。
10、房地产业严重的垄断情况，特别是对于国家土地资源的占有，使这一行业的竞争很不充分。
垄断的结果是伤害消费者的利益。房地产业和中国很多垄断性行业并没有多大的差别，一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势。如何减少垄断，形成有序竞争的房地产市场是当前降低房价，提高房地产业服务质量的重要措施。
而房地产业的垄断情况主要表现一是土地的垄断。据统计，2005年，全国购置土地面积为38210万平方米，完成开发面积仅占同期购置土地面积的54%%，大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发高垄断房价的空间。
二是市场垄断。由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。垄断的直接后果是消费者剩余的减少，政府应当增加竞争，或者对房地产业制定反垄断法，才能从根本上消除高房价的隐忧。
三是直接的价格控制。部分房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价而房地产业的垄断情况主要表现一是土地的垄断。据统计，2005年，全国购置土地面积为38210万平方米，完成开发面积仅占同期购置土地面积的54%%，大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发高垄断房价的空间。
二是市场垄断。由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。垄断的直接后果是消费者剩余的减少，政府应当增加竞争，或者对房地产业制定反垄断法，才能从根本上消除高房价的隐忧。
三是直接的价格控制。部分房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价三是直接的价格控制。部分房地产开发商，为了追求高利润，通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式，抬高房价。致使房价远远超过了它实际具有的价超过了它实际具有的价超过了它实际具有的价超过了它实际具有的价超过了它实